최근 부동산 시세 하락과 전세 대란으로 인해 집주인은 물론 이사를 고민 중인 임차인 모두 시름이 깊어가고 있습니다. 임대인과 임차인의 주택 임대차 관계는 보증금 반환의 문제뿐만 아니라 차임 증액이나 경매시 배당 범위 등 많은 법률 이슈를 포함하고 있습니다. 이번에는 누구나 쉽게 접하기는 하지만 정확히는 잘 모를 수 있는 주택임대차보호법을 사례를 통해 풀어가고자 합니다.
사례 1) 미등기 건물의 임대차도 주택임대차보호법 적용되는가요?
주택임대차보호법은 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 것인지에 상관없이 적용됩니다. 그러나 동 법은 주거용 건물에만 적용되는 것으로서, 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 사용하는 경우(예 : 커피숍에 방이 두 개가 있어 한 개의 방을 주거용으로 사용하는 경우)에는 적용되지 않습니다.
사례 2) ‘대항력’과 ‘우선변제권’은 무엇을 뜻하는 말인가요?
일반적으로 세입자들은 잔금을 치른 후에 ① 주택을 인도받고, ② 관공서에 주민등록 전입신고를 하면서 ③ 임대차계약서에 확정일자를 받습니다. 임차인은 ‘주택인도’ 및 ‘전입신고’를 하면 그 다음날부터 제3자에 대해 자신이 임차 주택의 정당한 임차인임을 주장할 수 있는 ‘대항력’을 갖추어 게 되고, ‘확정일자’를 받음으로써 다른 권리자에 우선하여 보증금을 받을 수 있는 ‘우선변제권’의 권리를 취득하게 됩니다.
‘대항력’을 갖췄다는 것은 임대 주택의 소유주가 바뀌더라도 새로운 소유자에게 대항하여 계속 임차 주택에서 거주할 수 있는 것을 의미합니다. 또한 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로 대항력은 계속 유지됩니다. 다만, 임차 주택에 이미 저당권이 설정되어 있는 경우에는 저당권에 밀려 후순위가 되고, 향후 그 주택에 대한 경매가 실행되면 주택임차인의 대항력은 소멸하고, 배당을 통해 보증금을 받을 수 있을 뿐입니다.
‘우선변제권’은 임차주택이 경매 또는 공매가 진행될 때 배당에 참여함으로써 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 의미합니다.
사례 3) 집주인이 아닌 사람과 임대차 계약을 체결한 경우 어떻게 되나요?
원칙적으로 정당한 집주인은 아니지만 적법한 임대권한을 가진 자와 임대차 계약을 체결한 경우에는 주택임대차보호법이 적용됩니다. 그러나 미등기 매수인과 임대차 계약을 체결한 임차인은, 향후 미등기 매수인의 귀책으로 원래 집주인인 매도인이 계약을 해제하게 되면 미등기 매수인은 확정적으로 집에 대한 무권리자가 되므로, 그 무권리자인 미등기 매수인과 임대차계약으로는 원래 집주인인 매도인에게 대항할 수 없게 됩니다. 결국 임차인은 임차 주택에 거주할 수 없게 되므로, 임차인은 미등기 매수인을 상대로 손해배상 청구를 하는 수 밖에 없습니다.
사례 4) 주택을 임차하여 주택을 인도받고 전입신고를 하였지만, 다른 곳에 잠시 이사하거나 전입신고를 옮겨도 대항력은 유지되나요?
주택임대차보호법상 주택의 인도와 주민등록(전입신고)이라는 요건은 대항력을 유지하기 위해서는 계속 존속하고 있어야 하므로, 일시적으로 주거를 옮기거나 주민등록을 다른 곳으로 이전하게 되면 대항력은 소멸하게 되고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래 주소지로 주민등록을 재전입하면 재전입한 때부터 새로운 대항력이 발생하게 됩니다. 다만, 임차인만이 부득이하게 새로운 곳으로 전출을 하게 되더라도 가족 중 일부가 그곳에 살면서 주민등록을 한 상태라면 그 임차인의 대항력은 존속하게 됩니다. 참고로 임대차 존속기간이 만료되었으나 보증금을 받지 못한 경우에는 그 대항력을 유지하기 위해 임차 주택 소재지를 관할하는 지방법원에 임대차등기명령을 신청하시면 됩니다.
사례 5) 최우선 변제를 받는 소액임차인의 범위는 어떠한가요?
임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는데, 이를 소액임차인의 최우선변제권이라고 합니다. 최우선변제를 받기 위해서는 ① 보증금이 소액일 것, ② 경매 전에 대항력 요건(주택인도 및 전입신고)을 갖출 것, ③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것이 요구됩니다. 다만, 최우선변제를 받을 수 있는 한도액은 보증금 중 주택가액의 1/2를 초과할 수 없습니다. 구체적으로 살펴보면, ① 서울특별시는 7,500만원 이하 임차인 중 2,500만원을, ② 수도권 중 과밀억제권역인 인천광역시 일부, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시 등은 6,500만원 이하 임차인 중 2,200만원을, ③ 광역시(인천 일부 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5,500만원 이하 임차인 중 1,900만원을, ④ 그 밖의 지역은 4,000만원 이하 임차인 중 1,400만원을 우선하여 변제 받을 수 있습니다. 그러나 소액임차인이 여러 명이면 이들 최우선 변제금의 합계가 주택 가액의 1/2를 초과할 수 없으므로 그 범위 내에서 최우선변제금액의 비율에 따라 나누어지게 됩니다.
사례 6) 주택임대차 계약기간을 1년으로 하더라도, 2년 동안 임차할 수 있는가요?
주택임대차보호법 제4조 제1항에 따르면 기간이 없거나 2년 미만의 임대차는 그 기간을 2년으로 보고 있고, 임차인만 2년 미만의 기간의 유효함을 주장할 수 있습니다. 따라서 임차인은 임차 기간이 1년이라도 2년 동안은 임차할 수 있습니다. 임차인이 2년을 주장하는 경우, 임대인으로서는 2년이 되기 6개월 전부터 1개월전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 해야만 2년의 임대차 계약을 종료시킬 수 있습니다. 만일, 위와 같은 기간에 임대인이 갱신 불허 통지를 하지 아니한 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차하는 효력이 발생하므로 다시 2년간의 임대차 관계가 설정(소위 ‘묵시적 갱신’)됩니다. 다만, 임차인이 2기 이상의 차임을 연체하거나 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 허용되지 않습니다. 만일 앞서 임차인의 임차기간이 임대인의 갱신거절 통지가 없어 다시 임대차 기간이 2년으로 설정된 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월내 임대차 관계가 종료되므로 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 만일, 임대차 당사자간에 묵시적 갱신을 인정하지 않은 특약을 맺은 경우 이는 임차인에게 불리한 약정으로 무효가 됩니다.
사례 7) 임대차 도중 임대인의 보증금 증액 요구에 응해야 하나요?
차임이나 보증금 변경을 위해서는 상대방의 동의가 필요하므로 상대방의 동의없는 일방적인 차임 또는 보증금 증액은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 다만, 주택임대차보호법 제7조에 따르면, 당사자는 경제사정의 변동 등으로 차임이나 보증금이 부적절하다고 판단되면 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있지만, 약정한 차임의 1/20을 초과하지 못하고, 증액 후 1년 이내 재증액은 허용되지 않는다고 되어 있습니다. 그러므로 임대차 계약시 임대인이 일방적으로 집세를 인상할 수 있고 상대방은 무조건 따라야 한다는 약정은 무효입니다. 그러나 위 조항은 임대차 기간 도중의 증액만을 의미하므로, 만일 임대차 기간이 종료된 경우라면 본 조항이 적용되지 않으므로, 임차인은 임대인과 합의를 하여 새로운 임대차 계약을 체결하거나 집을 비워주어야 합니다.
