지난번에는 주택임대차에 관해 알아 보았는데, 이번에는 상가건물 임대차를 사례를 통해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
사례 1) 서울시 중구에 보증금 2억원, 월 150만원의 상가를 임차했습니다. 이 경우 상가임대차보호법이 적용되나요?
과거 상가건물 임대차는 일반 민법상 임대차 규정에 따라야 했으므로 세입자에게 불리한 면이 많았습니다. 그러나 2002년 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차보호법’)이 시행되면서 일정요건을 갖추게 되면 상가임대차보호법이 적용되면서 임차인의 권리 보호가 강화되었습니다.
다만, 상가임대차보호법의 적용대상은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물 임대차로서 대통령령이 정하는 보증금액은 서울특별시는 3억원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(인천광역시, 성남시, 수원시, 고양시 등)은 2억5천만원, 인천을 제외한 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 1억8천만원, 그 밖의 지역은 1억5천만원 이하인 경우에만 해당됩니다.
다만, 보증금액을 계산할 때는 보증금 외에 차임이 있을 때에는 월 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금액으로 합니다. 예를 들어, 서울지역에 보증금 2억원에 월 150만원이라고 하면 최종적으로 3억 5천만원 (2억원 + 150만원*100)에 해당하여 3억원을 초과하므로 상가임대차보호법을 적용 받을 수 없습니다.
그러나 아래 사례에서 보듯이 갱신청구권이나 보증금 증감 청구권은 모든 상가에도 적용되므로, 위 규정에 한해서 상가임대차보호법이 적용됩니다.
참고로 2013년 10월 14일 발표한 법무부의 상가임대차보호법 시행령 입법예고에 따르면, 보증금액이 서울특별시는 4억원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(인천광역시, 성남시, 수원시, 고양시 등)은 3억원, 인천을 제외한 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 2억4천만원, 그 밖의 지역은 1억8천만원 이하인 경우로 하였습니다.
법무부에 따르면 서울 3만1천명, 전국 합계 약 9만3천명의 사업자가 추가로 보호대상에 포함될 것이라고 밝혔는데, 이에 대해서 서울 도심상권의 50㎡(약 15평형) 상가 환산보증금은 평균 5억원 이상으로 시행령 입법예고의 실효성이 낮다는 주장도 있습니다.
상가 임대차는 등기를 하지 않더라도 상가 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력(“대항력”)이 생깁니다(상가임대차보호법 제3조 제1항). 다만, 상가임대차보호법의 적용을 받으려면 사례 1)에서 언급한 보증금 이하에 해당해야 합니다. 상가건물의 임대차 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 1년으로 보지만, 임차인만은 1년 미만의 기간을 유효하다고 주장할 수 있습니다.
다만, 상가임대차보호법은 임차인의 계약갱신 요구권을 상당히 보장하고 있어 임차인에게 특별한 문제가 발생하지 않고, 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신 요구를 하면 동일한 조건으로 계약 갱신이 가능하고 최장 5년간의 계약 갱신이 가능해 집니다. 예를 들어, 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하였거나 임차인의 임차 건물을 파손하거나 계약을 위반하는 등의 사유가 아니라면 상가임차인은 5년간의 임대차를 주장할 수 있습니다.
이러한 갱신요구권이나 차임과 보증금 증감 청구권은 2013년 8월 13일부터 상가임대차보호법의 적용을 받지 못하는 모든 상가에게까지 적용됩니다.
제10조 (계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후•훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
상가임대차에도 주택임대차와 마찬가지로 묵시적 갱신이 인정되는데, 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 하는 것으로 봅니다. 임차인이 임대차 기간 만료 전까지 갱신거절 통지를 하지 아니한 때에도 마찬가지로 묵시적 갱신이 인정됩니다.
다만, 기간에 대하여는 정함이 없는 것으로 보게 되는데, 상가임대차보호법 제9조에서 적어도 1년의 존속기간은 보장되는 것으로 봅니다. 이 경우 임차인은 1년의 임차 기간을 주장하지 않고, 언제든지 임대인에 대하여 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생합니다(상가임대차보호법 제10조 제5항).
사례 4) 상가건물 임차인이 폐업신고를 한 후 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우 상가임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 갖나요?
상가임대차보호법상 상가건물의 임차인이 건물 인도 및 사업자 등록을 마친 경우에는 그 다음날부터 제3자에게도 임차건물 거주를 주장할 수 있는 ‘대항력’을 취득하게 되고, 임대차계약서에 확정일자를 받으면 그 다음날부터 경매 등에서 후순위 권리자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 ‘우선변제권’을 취득하게 됩니다.
상가임대차에서 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐 아니라 존속요건이기도 하므로, 경매에서 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하므로, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가임대차의 적법한 공시방법이 아니므로 기존의 대항력 및 우선변제권은 소멸하게 됩니다(대법원 2005다64002, 2006다56299 판결). 따라서 상가임차인은 보증금을 돌려받기까지는 사업자등록이 말소되지 않도록 해야 할 것입니다.
사례 5) 상가임대차 도중 임대인의 보증금 증액 요구에 응해야 하나요?
상가임대차보호법 제11조에 따르면, 당사자는 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동 등으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있지만, 약정한 차임의 9%를 초과하지 못하고, 증액 후 1년 이내 재증액은 허용되지 않는다고 되어 있습니다. 참고로 주택의 경우에는 약정한 차임의 5%를 초과하지 못합니다.
예를 들어, 상가임대차 보증금이 3천만원이고 월차임이 100만원인경우, 각각 최고 9% 증액을 한다고 하면, 보증금 32,700,000원, 월 1,090,000 원이 가능합니다. 그러나 보증금은 인상하지 않고, 월차임만을 인상한다고 고려해 봅시다. 우선 논리적으로 월차임액에 100을 곱한 금액에 현 보증금을 더해 1억 3천만원(3천만원 + 100만원*100)의 109%인 141,700,000원이 보증금으로 환산한 금액(환산 보증금)이 되는데, 이것을 다시 보증금 3천만원과 월 1,117,000원으로 분리할 수 있게 됩니다. 그렇다면 결과적으로 보증금 3천만원에 월 차임이 100만원을 최고 117만7천원으로 증액이 가능하게 됩니다.
그러나 일방적인 임대인의 요구가 아니라 양 당사자간의 합의인 경우에는 자유의사로 증액하는 것이므로 증액에 상한이 없습니다(대법원 2002다23482 판결).
사례 6) 보증금 1억원을 보증금 6천만원인 월세로 전환할 수 있나요?
상가임대차보호법 제12조에 따르면 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환할 수 있는데, 대통령령으로 정하는 연 15%를 초과할 수 없다고 하고 있습니다. 따라서 현재 보증금 1억원의 임대차 관계를 보증금 6천만원으로 전환할 경우, 월차임으로 전환되는 4천만원의 15%인 600만원을 12개월로 나눈 50만원을 초과할 수 없다는 것입니다.
그러므로 보증금의 월차임 전환시 임대인은 보증금 6천만원에 월 50만원 이내의 차임만을 받을 수 있을 뿐입니다. 그러나 법무부의 상가임대차보호법 시행령 입법예고(2013년 10월 14일 발표)에 따르면 연 12% 또는 한국은행 공시 기준금리(2013년 10월 14일 현재 2.5%)의 4.5배 중 낮은 비율을 초과할 수 없도록 하여 임차인의 월세 부담이 줄어들 것으로 보입니다.
상가임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는데, 이를 '소액임차인의 최우선변제권'이라고 합니다. 최우선변제를 받기 위해서는 ① 보증금이 소액일 것, ② 경매 전에 대항력 요건(상가인도 및 사업자등록)을 갖출 것, ③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것이 요구됩니다.
다만, 현행법상 최우선변제를 받을 수 있는 한도액은 보증금 중 임대건물가액의 1/3을 초과할 수 없으나, 2014년 1월 1일부터는 임대건물가액의 1/2를 초과할 수 없습니다.
구체적으로 살펴보면, ① 서울특별시는 5,000만원 이하 임차인 중 1,500만원을, ② 수도권 중 과밀억제권역인 인천광역시 일부, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시 등은 4,500만원 이하 임차인 중 1,350만원을, ③ 광역시(인천 일부 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 3,000만원 이하 임차인 중 900만원을, ④ 그 밖의 지역은 2,500만원 이하 임차인 중 750만원을 우선하여 변제 받을 수 있습니다.
그러나 위 기준은 2014년 1월 1일부터 시행될 것으로 예상되는 법무부의 상가임대차보호법 시행령 입법예고(2013년 10월 14일 발표)에 따르면, ① 서울특별시는 6,500만원 이하 임차인 중 2,200만원을, ② 수도권 중 과밀억제권역인 인천광역시 일부, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시 등은 5,500만원 이하 임차인 중 1,900만원을, ③ 광역시(인천 일부 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 3,800만원 이하 임차인 중 1,300만원을, ④ 그 밖의 지역은 3,000만원 이하 임차인 중 1000만원을 우선하여 변제 받을 수 있도록 그 범위가 상향될 것으로 보입니다.
한 편, 소액임차인이 여러 명이면 이들 최우선 변제금의 합계가 상가건물 가액의 1/3(2014년 1월 1일 이후는 상가건물 가액의 1/2)를 초과할 수 없으므로 그 범위 내에서 최우선변제금액의 비율에 따라 나누어지게 됩니다.
